ಮಕ್ಕಳ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆ ನಿಜಕ್ಕೂ ಉತ್ತಮವೇ?

Team Udayavani, Dec 10, 2018, 11:21 AM IST

ಮಕ್ಕಳ ಭವ್ಯ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕಾಗಿ ಹಣ ಉಳಿಸಿ ದೀರ್ಘಾವಧಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡ ಬಯಸುವ ಹೆಚ್ಚಿನೆಲ್ಲ ಹೆತ್ತವರಿಗೆ ಯಾವ ಮಾಧ್ಯಮದಲ್ಲಿ ಹಣ ಹೂಡಿದರೆ ಹೆಚ್ಚು ಲಾಭಕರ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆ ಕಾಡುವುದು ಸಹಜ.

ಎಷ್ಟೋ ವೇಳೆ ಹೆತ್ತವರು ತಪ್ಪು ಮಾಧ್ಯಮವನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯೇ ಹೆಚ್ಚಿರುತ್ತದೆ. ಆದುದರಿಂದ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಧ್ಯಮವನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡುವಾಗ ಹೆತ್ತವರು ಹೆಚ್ಚು ಜಾಗ್ರತೆ ವಹಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. 

ಹೆತ್ತವರ ಮುಂದಿರುವ ಆಯ್ಕೆಗಳಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕೂಡ ಒಂದಾಗಿರುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ನಾವು ಗಮನಿಸಬಹುದು. ಮಕ್ಕಳ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕೆಂದು ಒಂದು ತುಂಡು ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿಡುವ ಹೆತ್ತವರ ಸಂಖ್ಯೆ ಕಡಿಮೆ ಏನಿಲ್ಲ. ಅದೇ ರೀತಿ ನಗರವಾಸಿ ಹೆತ್ತವರು ತಾವು ಬಾಡಿಗೆ ಮನೆಯಲ್ಲಿರುತ್ತಾ ಮಕ್ಕಳ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕೆಂದು ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿಸಿ ಅದನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಹಾಕಿ ಅದರಿಂದ ಬರುವ ಆದಾಯವನ್ನು ಸಾಲ ತೀರಿಸಲು, ಅಥವಾ ಸ್ವಂತ ವಾಸಕ್ಕೆ ಬಳಸುವ ಆಯ್ಕೆಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸುತ್ತಾರೆ.

ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಎದುರಾಗುವ ಬಹುಮುಖ್ಯ ಪ್ರಶ್ನೆ ಏನೆಂದರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್, ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಅಥವಾ ಖಾಲಿ ನಿವೇಶನದ ಮೇಲಿನ ಹೂಡಿಕೆ ಆಕರ್ಷಕವೇ, ಲಾಭದಾಯಕವೇ, ನಷ್ಟದಾಯಕವೇ ಎಂಬಿತ್ಯಾದಿ ವಿಷಯಗಳು. 

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಲ್ಲಿ ಕೆಲವೊಂದು ವಿಷಯಗಳು ಬಹುಮುಖ್ಯವಾಗಿರುವುದನ್ನು ನಾವು ಮೊದಲೇ ತಿಳಿದಿರುವುದು ಒಳ್ಳೆಯದು. ಅವೆಂದರೆ :

1. ಪ್ರಾಪರ್ಟಿ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ (ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ)

2. ಆಸ್ತಿ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚ

3. ಅತ್ಯಧಿಕ ಪ್ರಮಾಣದ ವ್ಯವಹಾರ ವೆಚ್ಚ

4. ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರುವಾಗ ಎದುರಾಗುವ ಕ್ಯಾಪಿಟಲ್ ಗೇನ್ಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ 

5. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆ ನಗದಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಲಾಗದ ಹೂಡಿಕೆ

6. ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ಖರೀದಿಸಿದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಅದರ ವಿಭಜನೆ ಅಸಾಧ್ಯವಿರುವುದು. 

7. ಫ್ಲ್ಯಾಟ್ ನ ಒಂದು ಕೊಠಡಿಯನ್ನು ಅಥವಾ ಮನೆಯನ್ನು ತತ್‌ಕ್ಷಣ ಖರ್ಚಿಗಾಗಿ ಮಾರಲು ಅಸಾಧ್ಯವಿರುವುದು. 

ಈ ಮೇಲಿನ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಸೂಕ್ಷ್ಮವಾಗಿ ಗಮನಿಸಿದರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆ ಸುಲಭ, ನಗದೀಕರಣ ಬಲು ಕಷ್ಟ. ಅದನ್ನು ಅಡವಿಟ್ಟು ಸಾಲ ಪಡೆಯುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಕೂಡ ಸಂಕೀರ್ಣವಾದದ್ದು. ಏಕೆಂದರೆ ಲೀಗಲ್ ಒಪಿನೀಯನ್, ಟೈಟಲ್ ಡೀಡ್ ಠೇವಣಿ, ಲೋನ್ ಪ್ರಾಸೇಸಿಂಗ್ ಶುಲ್ಕ ಮುಂತಾದವೆಲ್ಲ ಕಿರಿಕಿರಿಯ ವಿಷಯವಾಗುವುದು ನಿಶ್ಚಿತ. 

ಅಂತಿರುವಾಗ ಮಕ್ಕಳ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕೆಂದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆ ಸಾಧುವೇ, ಅಲ್ಲವೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆ ನಮ್ಮನ್ನು ಕಾಡುವುದು ಸಹಜ. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ನಾವು ಇನ್ನೂ ಒಂದು ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆ ಮತ್ತು ಬ್ಯಾಲನ್ಸ್ಡ್ ಫಂಡ್ (ಮ್ಯೂಚುವಲ್ ಫಂಡ್) ಹೂಡಿಕೆಯಲ್ಲಿನ ಲಾಭದಾಯಕತೆಯನ್ನು ವಿಶ್ಲೇಷಿಸುವ ಪ್ರಯತ್ನವನ್ನು ಇಲ್ಲಿ ಮಾಡಬಹುದು : 

ಮೊದಲನೇಯದಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು ಗಮನಿಸೋಣ : 

ನೀವು 60 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಗೆ ಮನೆಯೊಂದನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತೀರಿ ಎಂದಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳೋಣ. ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಇದರ ಡೌನ್ ಪೇಮೆಂಟ್ 10 ಲಕ್ಷ; ಮನೆ ಸಾಲ 50 ಲಕ್ಷ; ಒಟ್ಟು 60 ಲಕ್ಷ. 

ಈ ಸಾಲದ ಮೇಲಿನ ಬಡ್ಡಿ ಶೇ.8.5; ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯ ಅವಧಿ 15 ವರ್ಷ; ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯ ಇಎಂಐ : 49,237 (ತಿಂಗಳ ಸಾಲದ ಕಂತು).

15 ವರ್ಷದ ಸಾಲದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ 50 ಲಕ್ಷ ಪಾವತಿಸುವಾಗ ನಾವು ಪಾವತಿಸುವ ಬಡ್ಡಿ ಮೊತ್ತ : 38.63 ಲಕ್ಷ ರೂ. 

ಎಂದರೆ ನಾವು ಒಟ್ಟು ಪಾವತಿಸುವ ಮೊತ್ತ : 98.63 ಲಕ್ಷ ರೂ. 

ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯ 15 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಶೇ.8ರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯನ್ನು ಕಂಡಿತೆಂದಾದರೆ ನಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯ 1.9 ಕೋಟಿ ರೂ. ಆಗುತ್ತದೆ. 

ಎಂದರೆ  ನಿವ್ವಳ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯ 91.7 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಆಗಿರುತ್ತದೆ. 

ಈಗ ನಾವು ಇದೇ 60 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಹೂಡಿಕೆಯನ್ನು (50 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಸಾಲ ಮೊತ್ತ ಮತ್ತು 10 ಲಕ್ಷ ರೂ. ಡೌನ್ ಪೇಮೆಂಟ್ ಮೊತ್ತ) ಬ್ಯಾಲನ್ಸ್ಡ್ ಫಂಡ್ ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿದಲ್ಲಿ ಅದು ಯಾವ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಬೆಳೆಯಲು ಸಾಧ್ಯ ಎಂಬುದನ್ನು ನೋಡೋಣ :

1. ಬ್ಯಾಲನ್ಸ್ಡ್ ಫಂಡ್ ಹೂಡಿಕೆಯಲ್ಲಿ ಮೊತ್ತ ಮೊದಲಾಗಿ 10 ಲಕ್ಷ ರೂ.ಗಳನ್ನು ಏಕಗಂಟಿನಲ್ಲಿ ಶೇ.10ರ ಇಳುವರಿಯೊಂದಿಗೆ ಹೂಡೋಣ.

2. ಅನಂತರ ಪ್ರತೀ ತಿಂಗಳೂ (ಗೃಹಸಾಲ ಕಂತನ್ನು ಕಟ್ಟುವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ) 15 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಗೆ ಪ್ರತೀ ತಿಂಗಳಿಗೆ 49,237 ರೂ. ಹೂಡೋಣ.

ಈಗ ನಮ್ಮ ಹೂಡಿಕೆ ಸ್ವರೂಪ ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿರುವುದನ್ನು ನಾವು ಕಾಣಬಹುದು : 

1. ಬ್ಯಾಲನ್ಸ್ಡ್ ಫಂಡ್ ನಲ್ಲಿ ಏಕ ಗಂಟಿನ ಹೂಡಿಕೆ 10 ಲಕ್ಷ ರೂ.

2. 15 ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ರತೀ ತಿಂಗಳೂ 49,237 ರೂ. ಪ್ರಕಾರ ಪಾವತಿಸುವ ಸಿಪ್ (ಸಿಸ್ಟಮ್ಯಾಟಿಕ್ ಇನ್ವೆಸ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಪ್ಲಾನ್).

15 ವರ್ಷಗಳ ಬಳಿಕ ನಮ್ಮ ಹೂಡಿಕೆ : 
1. ಏಕಗಂಟಿನ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೌಲ್ಯ : 41.77 ಲಕ್ಷ ರೂ.

2. ಸಿಪ್ ಕಂತು ಮೊತ್ತದ ಒಟ್ಟು ಮೌಲ್ಯ : 2.04 ಕೋಟಿ ರೂ. 

ನಿವ್ವಳ ಗಳಿಕೆ : 1.4 ಕೋಟಿ ರೂ. 

ಈ ಮೇಲಿನ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯಲ್ಲಿ ನಾವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗಿಂತ ಬ್ಯಾಲನ್ಸ್ಡ್ ಫಂಡ್ ಹೂಡಿಕೆಯೇ ಹೆಚ್ಚು ಲಾಭದಾಯಕ, ಆಕರ್ಷಕ, ಸುಲಭ ನಗದೀಕರಣಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶವಿರುವ ಹೂಡಿಕೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಕಾಣಬಹುದಾಗಿದೆ. 

ಆದರೂ ಜನಸಾಮಾನ್ಯರು ಇಂದಿಗೂ ತಮ್ಮ  ಕುಟುಂಬದ, ಮಕ್ಕಳ, ಮನೆ ಮಂದಿಯ ಭವಿಷ್ಯಕ್ಕೆಂದು ನಿವೇಶವನ್ನು ಅಥವಾ ಮನೆಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರವನ್ನೇ ಹೊಂದಿರುವುದನ್ನು ನಾವು ಕಾಣುತ್ತೇವೆ.